Supercondominio – nozione – articolo 1117 bis Codice Civile.
La seconda sezione della Cassazione Civile, con sentenza n. 32237 del 10 dicembre 2019, ha avuto modo di specificare il concetto di supercondominio, istituto di elaborazione giurisprudenziale recepito nel diritto positivo solo con la riforma del 2012 (art. 1117 bis Cod. Civ.).
Partendo dal testo della norma – secondo la quale le disposizioni in tema di condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici (ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici) abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 – la Corte precisa come l’elemento identificativo del supercondominio risieda nella natura condominiale della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti.
Si parla di relazione funzionale di accessorietà necessaria, non essendo il bene in supercondominio suscettibile di godimento autonomo.
Questo il principio di diritto enunciato nella sentenza in commento: “il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio anziché quella generale della comunione” (nella fattispecie esaminata dalla Corte i beni accessori erano un parcheggio ed un’area pedonale fruibili da quattro unità condominiali).
Sotto il profilo processuale la sentenza riveste interesse anche per aver dedotto un altro principio, occasionato dal fatto per cui quando il ricorrente dedusse la violazione di legge ex articolo 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., la norma violata ancora non era entrata in vigore. Sostiene in proposito la Corte di Legittimità che: “la denuncia per violazione di legge (360, comma 1°, n. 3), anziché ad una specifica e particolare norma, può essere riferita anche ad un consolidato e riconoscibile istituto di formazione giurisprudenziale (nella fattispecie: il supercondominio) purché sia accompagnata da una critica intellegibile ed esauriente sull’erroneità in diritto della sentenza impugnata, per aver questa alterato la fisionomia giuridica dell’istituto.
Avv. Fabio Brusadelli